외국 자본이 다시 한국 물류센터에 주목하는 이유

글로벌 자산시장은 여전히 금리 고지대에서 헤매는 중입니다. 리스크는 넘치지만, 마땅한 수익처는 눈에 띄지 않죠. 그런데 요즘, 글로벌 대체투자자본의 눈이 다시 한국으로 향하고 있습니다. 그것도 장기 침체 국면의 물류센터 시장으로요. ‘공실’과 ‘부도’가 떠오르는 물류센터가 왜 투자 대상이 되는 걸까요?

이번 STREAMLINE에서는 외국계 자본이 다시 한국 물류센터 투자에 나서는 배경과 전략을 시장 데이터와 실제 투자 사례 기반으로 해부합니다.

STREAMLINEㅣ물류·공급망 전략 백브리핑

외국 자본이 다시 한국 물류센터에 주목하는 이유

❶ 장기 침체에도 ‘들어오는 돈’ – 외국 자본이 노리는 한국 물류센터

국내 물류 부동산 시장은 지난 2~3년간 뚜렷한 침체 흐름을 보였습니다.

■ 팬데믹 시기 일부 지역 과잉 착공 → 엔데믹 이후 수요 위축

■ 고금리·공사비 인플레이션 → PF 중단 및 신축 마비

■ 수도권 기준 공실률 20% 육박 (일부 지역 기준)

■ 금융기관 물류 관련 연체 증가 → 대출 불가

그런데도 글로벌 투자자들은 ‘오히려 지금이 기회’라 판단하고 있습니다.
CBRE에 따르면 2025년 1분기 국내 상업용 부동산 전체 거래액 중 64%가 외국계 자본으로 집계됐고, 이 중 상당수가 물류센터 자산을 중심으로 거래된 것으로 나타났습니다.

출처: CBRE Korea, ‘2025년 1분기 투자시장 리포트’, 2025.04.

❷ ‘지금이 기회’라는 역발상 – 저점 매수, 공급 절벽, 펀더멘털 신뢰

외국계 자본의 판단은 세 가지 논리에 기반합니다.

■ 저점 매수:
고금리와 유동성 압박으로 경매·저가 매물이 증가하면서, 선별적 저가 매입 기회가 열린 상황입니다.
→ 실제로 인천 남청라, 안성 등에서 매각 취소 후 할인 매입 사례 확인됨.
→ 싱가포르투자청(GIC), 브룩필드, 블랙스톤, ESR 등 실제 투자 진행 중.

■ 공급 절벽:
2023년 공급이 정점을 찍은 뒤, ESR을 제외하고는 신규 프로젝트는 사실상 멈췄습니다.
PF 중단, 공사비 상승, 착공 취소가 누적되며 2024~2026년은 ‘물류센터 신규 공급 공백기’로 진입.

■ 펀더멘털 신뢰:
한국은 아시아에서 가장 높은 수준의 이커머스 침투율과 수도권 집중형 인구 구조를 갖추고 있음.
이커머스·3PL 수요는 중장기적으로 견고하다는 판단.

“공급은 멈췄는데, 수요는 살아 있다. 결국 시간차 싸움이다.” – 물류부동산 운용사 관계자 A씨

❸ 모두에게 기회는 아니다 – 센터다운 ‘대형 센터’만 살아남는다

물론 시장 전체가 반등하는 건 아닙니다. 외국 자본도 '모든 센터가 오를 거라' 보지 않습니다.

선별 투자 기준(대형 선호)은 다음과 같습니다.

구분	주요 기준
입지	수도권 핵심 물류벨트 – 이천 덕평·마장, 용인, 광주 등
시설	피킹·분류 자동화, 층고·램프 적합성, 냉동·냉장 등 고사양
시장성	임대 수요 복원력, 3PL 수요 접점 유무
리스크	부채 비율, 리스 종료 주기, 회복 지연 리스크 등

편집자 주: 공급절벽이 곧바로 수익으로 연결되지 않습니다. 입지 + 설비 + 타이밍, 이 3박자가 맞아야 수익 전환이 가능해집니다.

❹ ‘모든 전략이 혼재된 시장’ – 전문 투자자의 무대

지금의 물류센터 시장은 단순한 재무적 투자자나 소형 투자자의 무대가 아닙니다. 전문적인 물류 투자자 만이 살아 남는 구조로 전환 중입니다. 이와 관련 최근 기관 자금은 다양한 운영사 보다는 전문적인 기관으로 자금을 이동하고 있습니다.

■ 코어: 안정적 장기 임대 수익형 자산

■ 밸류애드: 리노베이션·공실 개선형 투자

■ 오퍼튜니스틱/NPL: 경매·부도·구조조정 매물 + 개발 물건

■ 크레딧: PF 및 담보대출의 중·후순위 및 우선주 투자

물류 자산운용 전문가 A씨에 따르면, 지금은 “코어부터 NPL까지 전 전략이 동시에 얽힌 스펙트럼이 넓은 시기”이며, “진입 장벽이 높아 일반 투자자에겐 리스크가 너무 크다”고 평가합니다. 현재 금융권에 물류 관련 부실 채권이 너무 크다는 지적입니다..

“누가 현재의 문제성 자산을 해결할 것이냐. 그 사람이 다음 임대료 상승果를 얻는다.” – 물류 부동산 전문가 B씨

❺ 소형과 대형의 임대 양극화 – ‘로커, 루디, 젤로퍼’의 교훈

팬데믹 시기 주목받던 ‘로커형 소형센터’나 ‘시내형 물류거점’ 모델은 운영상 한계와 낮은 수익성으로 대부분 사업성이 훼손된 상태입니다.

■ 통합물류와 연계되지 않는 단독 소형센터는 임대 수요도 낮음

■ 최근 거래된 자산 대부분은 10,000평 이상 대형센터 위주

→ 외국계 자본이 매입하는 자산도 대형 코어 자산또는 향후 리노베이션 여지가 있는 밸류애드 자산이 주류입니다.

편집자 주: "겉만 번지르르한 센터는 이젠 통하지 않는다."

❻ 요약: 외국 자본의 물류센터 투자, 무엇이 팩트인가?

판단	근거 자료
외국 자본이 한국 물류센터 투자 중	CBRE, Cushman & Wakefield, Mingtiandi 등 거래 사례 다수 확인
시장 침체 및 공급 절벽	2023 공급 정점 후 신규 착공 급감, PF 마비로 구조적 공급 부족
펀더멘털 유효성	이커머스·콜드체인 중심의 구조적 수요 여전
선별 투자 흐름	입지·시설 조건에 따라 임대료 반등 격차 클 것
리스크 고도화	NPL, 고금리, 고공실 → 일반 투자자 접근 어려움